OLG Celle zur Genehmigungsfähigkeit einer Planung

veröffentlicht am 14. März 2024

In den ersten Leistungsphasen eines Bauprojekts geht es zunächst darum, die Wünsche des Bauherrn herauszuarbeiten und zu prüfen, welche Vorgaben, Einschränkungen und Zwänge diesen entgegenstehen könnten. Ein Bauherr, der im Verlauf des Projekts zahlreiche Zielkonflikte zu lösen hat, schaltet einen Architekten gerade deshalb ein, damit dieser ihn hierbei unterstützt. Dass sich ein Vorhaben sodann später nicht – wie gewünscht – realisieren lässt, kann in den ersten Leistungsphasen nicht dazu führen, dass der Architekt – mangels späterer Genehmigungsfähigkeit – keinen Honoraranspruch hat.

Deshalb kann die Aufgabenstellung für einen Architekten durchaus darin bestehen, hinsichtlich eines wichtigen Punktes (zum Beispiel: Genehmigungsfähigkeit) nicht den sichersten Weg zu gehen, sondern umgekehrt die Umsetzbarkeit von Maximalvorstellungen auszuloten. Auch dann mag es dem Auftraggeber letzten Endes um eine genehmigungsfähige Planung gehen – schließlich will er im Zweifel am Ende bauen. Aber die Absprache mit dem Architekten kann durchaus dahingehen, dass von den Maximalvorstellungen erst zurückgesteckt werden soll, wenn feststeht, dass sie nicht umsetzbar sind. In einem solchen Fall schuldet der Architekt bis zu diesem Scheitern der Maximalvorstellung deren Umsetzung und nicht den sicheren Weg einer zweifelsfrei genehmigungsfähigen „kleinen” Lösung. Erst nach dem Scheitern ändert sich das dynamische Leistungssoll des Vertrages hin zu einer genehmigungsfähigen Planung.

Das Oberlandesgericht Celle setzt sich mit dieser Thematik in seiner Entscheidung vom 7.2.2024 (Az. 14 U 12/23) ausführlich auseinander.

Die wichtigsten Inhalte im Überblick:

Im Bereich der Grundlagenermittlung und Vorplanung (Leistungsphasen 1 und 2 gem. HOAI) hat der Architekt zunächst die Wünsche des Bauherrn auszuloten, diesen zu beraten und ein Konzept zu erstellen. Eine baurechtliche Genehmigungsfähigkeit der Grundlagenermittlung und Vorplanung ist in der Regel aber keine Voraussetzung für den Honoraranspruch des Architekten für diese Leistungsphasen.
Erst ab der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3 gem. HOAI) hat der Architekt eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen. Die rechtliche Vertretung der Genehmigungsplanung gegenüber Behörden und Gerichten befreit den Architekten regelmäßig nicht von dieser vertraglichen Pflicht.
Der Architekt, der für ein Vorhaben i.S.d. § 34 BauGB eine genehmigungsfähige Planung verspricht, hat seine Planung so zu erstellen, dass sie als zulässig i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB beurteilt werden kann. Sie muss also innerhalb eines etwaigen Beurteilungsspielraums liegen. Erst dann erfüllt er seine vertragliche Pflicht. Dafür muss der Architekt die zur Lösung dieser Aufgabe notwendigen Kenntnisse auf dem Gebiet des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts besitzen.
Der Architekt kann sich von der vertraglichen Pflicht, eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen, ausnahmsweise befreien lassen, wenn der Bauherr ausdrücklich das Risiko einer Versagung der Baugenehmigung auf sich nimmt oder dem Architekten eine Haftungsbefreiung erteilt.
Zur Mitwirkung bei einer risikoreichen sog. Deckblattlösung ist der Bauherr nicht verpflichtet.

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Dr. Julia Müller

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