Ausweis und Bewertung von Grundstücken und Gebäuden

In der Stellungnahme wurden vor allem Ausweisfragen näher betrachtet, denn grundsätzlich stellt sich die Frage, ob diese im Anlage- oder Umlaufvermögen ausgewiesen werden. Darüber hinaus werden auch Fragen zur Bilanzierung von Bauvorbereitungskosten sowie zum Ausweis im Rahmen der Veräußerung von Immobilien des Anlage- und Umlaufvermögens betrachtet. Unter Immobilien versteht IDW RS IFA 3 sowohl Grund und Boden bzw. das grundstücksgleiche Recht als auch darauf errichtete bauliche Anlagen, insbesondere Gebäude. Einbezogen werden ebenso Gewerbe- aber auch Wohnimmobilien.

Für die Zuordnung von Immobilien zum Anlage- oder Umlaufvermögen ist eine bedeutsame Indikation die voraussichtliche Dauer der Verwendung. Werden Grundstücke und Gebäude primär für die Erzielung von Miet- oder Pachteinnahmen (dauerhaft) eingesetzt, so kann von einer Zuordnung zum Anlagevermögen ausgegangen werden. Hierzu werden nach Auffassung des Fachausschusses auch Musterhäuser von Fertighausherstellern gezählt, da deren Betriebszweck die Nutzung durch Ausstellung und nicht der Verbrauch durch Verkauf ist. 

Werden Immobilien erworben, um weiterveräußert zu werden, sind die jeweiligen Vermögensgegenstände dem Umlaufvermögen zuzuordnen. Eine vorübergehende Verwendung im Betrieb ändert daran nichts. Typische Fälle hierfür finden sich bei Unternehmen der Bauträger-Branche, sofern die Veräußerungsabsicht dominiert und das aufstehende Gebäude für einen bestimmten, gemessen an dessen Nutzungsdauer kurzen Zeitraum als Musterhaus genutzt wird, ehe es anschließend veräußert wird. Entscheidend für die Zuordnung ist die Sachverhaltsbeurteilung zum Bilanzstichtag, wobei eine „erhellende Sicht“ bei Jahresabschlussaufstellung möglich ist. Ändert sich im Zeitablauf die geplante Verwendung (bspw. kein Verkauf mehr geplant), so ist eine Umgliederung vorzunehmen.

In ähnlicher Weise ist darüber zu entscheiden, ob im Falle einer Veräußerung Umsatzerlöse oder sonstige betriebliche Erträge ausgewiesen werden. Wenn die Immobilie als Produkt einzuordnen ist, handelt es sich um Umsatzerlöse. Eine Saldierung mit dem Restbuchwert unterbleibt. Im Falle der Immobilie als Anlagevermögen, ist die positive Differenz zwischen Veräußerungserlös und Restbuchwert unter den sonstigen betrieblichen Erträgen oder bei negativer Differenz bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen auszuweisen.

Eine Aktivierungspflicht von Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Grund und Boden, im Vorfeld des Erstellungsprozesses eines Gebäudes, entscheidet sich durch den Zeitpunkt der angefallenen Aufwendungen. Für den Fall, dass die Aufwendungen nach der Entscheidung, den Grund und Boden erwerben zu wollen, entstanden sind, sind diese aktivierungspflichtig. Aufwendungen, die lediglich der Vorbereitung der Entscheidung zum Erwerb von Grund und Boden dienen, können nicht aktiviert werden. Weiterhin behandelt die Stellungnahme auch Fragestellungen zu Bauvorbereitungsmaßnahmen, wie beispielsweise Aufwendungen für die Planung und Erschließung eines Baugeländes, für Behördenleistungen, für die Bauplanung, für Baustoffprüfungen, für die Einrichtung von Versorgungs- und Entsorgungsanlagen sowie Aufwendungen für den Anschluss an öffentliche Straßen und Wege.

Wie so häufig entscheiden Details über die Frage der Zuordnung, einer Aktivierungspflicht oder eines Verbotes. Es empfiehlt sich daher im Vorfeld des Jahresabschlussprozesses diese Detailfragen mit dem Abschlussprüfer abzustimmen.

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