Bundesjustizministerium legt Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz vor

​Gefährdung der energetischen Gebäudesanierung durch Senkung der Modernisierungsumlage

Mit dem bereits im Bundesrat diskutierten Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) sollen Mieter stärker vor steigenden Mieten geschützt werden. Mit einer Verschärfung der Auskunftspflichten des Vermieters und Verringerung der Anforderungen an, gegen die Miethöhe gerichtete Rügen, sollen die Mieter rechtlich gestärkt werden. Weitgehend auf der Strecke bleiben dabei energiepolitische Zielsetzungen wie die schon heute stagnierende energetische Gebäudesanierung, welche durch die geplante Senkung der Modernisierungsumlage in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten einen weiteren Dämpfer hinnehmen müsste.

Über den vom Bundesjustizministerium vorgelegten Referentenentwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes wurden am 19. Oktober 2018 im Bundesrat erste Beratungsgespräche aufgenommen. Insbesondere sind Änderungen der Regelungen zur sog. „Mietpreisbremse” vorgesehen, da diese bislang in den Ballungszentren mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen nicht die gewünschten Effekte mit sich gebracht hat. Dies liegt nach Ansicht der Bundesregierung einerseits an den Ausnahmetatbeständen für höhere Vormieten und den nur schwer möglichen Nachprüfungsmöglichkeiten des Mieters; andererseits an der Umlage der steigenden Kosten für Modernisierungen auf den Mieter in Höhe von derzeit 11Prozent der hierfür aufgewendeten Kosten, die zu einem sog. „Herausmodernisieren” der bisherigen Mieter führen können und von einigen Vermietern als „Räumungsmodell” missbraucht wurde.

Mit dem Gesetzesentwurf sollen neben wohnungspolitischen Zielen auch folgende energiepolitische Änderungen umgesetzt werden:

• Für Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll zukünftig statt einer Modernisierungsumlage von bisher 11 Prozent (§ 559 Abs. 1 BGB) der auf die Wohnung entfallenden und für die Modernisierung aufgewendeten Kosten eine Modernisierungsumlage von nur noch 8 Prozent gelten. Nicht betroffene Mieten, die sich nach Modernisierungen weiterhin jährlich um 11 Prozent der Kosten erhöhen können, dürfen sich innerhalb von sechs Jahren um max. 3 €/m2 (bezogen auf die Monatsmiete) erhöhen. Modernisierungsmaßnahmen mit Kosten von bis zu 10.000 € können nach einem vereinfachten Verfahren angekündigt und berechnet werden.
• Zudem wird in das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) ein als Ordnungswidrigkeit eingestufter Tatbestand der absichtlichen „Herausmodernisierung” aufgenommen, wobei ein entsprechender Verstoß mit bis zu 100.000 € geahndet werden können soll.

Ausweislich ihrer Stellungnahmen zu dem Referentenentwurf befürchten unter anderem der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft ZIA und der Energieeffizienzverband AGFW, dass umwelt- und energiepolitische Aspekte in den Gesetzesneuerungen unzureichend berücksichtigt werden. Vor allem die energetische Gebäudesanierung, welche die Regierung im Hinblick auf die Klimaschutzziele voranbringen möchte, wird derzeit nur sehr zögerlich umgesetzt und könnte durch die reduzierte Modernisierungsumlage nach § 559 Abs. 1a BGB weiter zurückgehen.

Darüber hinaus wird der Einsatz effizienter Wärmesysteme wie Contracting oder Fernwärmeversorgung durch eine für den Vermieter nachteilige Pauschalwertberechnung in der Wärmelieferverordnung, welche im Zusammenhang mit § 556c BGB die Übertragung von Kosten für Wärmelieferung regelt, nach wie vor verhindert bzw. erheblich erschwert. Der AGFW fordert diesbezüglich, als Berechnungsgrundlage des Jahresnutzungsgrads ein im Rahmen der Plattform Energieeffizienz des BMWi erarbeitetes Arbeitsblatt (FW 314 „Berechnung des Jahresnutzungsgrades von Wärmeversorgungsanlagen in der Wohnungswirtschaft”) aufzunehmen. Auch können nach den bisherigen Vorschriften zukünftige Effizienz- und Kostenvorteile zugunsten einer effizienten Wärmeversorgung nicht berücksichtigt werden, was zu einer weiteren Einschränkung der Umstellung auf moderne Wärmeversorgungssysteme führt.

Dabei müssen entsprechende Anpassungen des Gesetzesentwurfs zugunsten einer nachhaltigen Gebäudesanierung nicht im Spannungsverhältnis zu den oben ausgeführten Aspekten des Mieterschutzes stehen. Vielmehr können energetische Sanierungen langfristig zu einer günstigeren Mietsituation des Wohnraummieters führen. Auflagen des Gesetzgebers dürfen nicht dazu führen, dass eine Modernisierung aus Vermietersicht wirtschaftlich generell unrentabel wird. Vor allem bei der Reduzierung der Modernisierungsumlage könnte die Berücksichtigung dieser Effekte zu einer Nachjustierung des Gesetzesentwurfs führen, indem zum Beispiel Einspareffekte für den Mieter oder ökologische Vorteile eine höhere Mieterhöhung rechtfertigen können. Ansonsten führt das Gesetz zu einer weiteren Gentrifizierung in Ballungsgebieten, weil die Mieten gerade dort künstlich für die Mieterschichten, die sich eine höhere Miete leisten könnten, niedrig gehalten werden. Das Angebot an Wohnraum wird weiter beschränkt, was bei gleichzeitig zu erwartender gestiegener Nachfrage zu weiter steigenden Mieten führen wird. Und die Gebäudesubstanz bleibt unberührt.