Maklervertrag bei ungleicher Provision unwirksam

Ein Maklervertrag ist nichtig, wenn Käufer und Verkäufer ungleich hohe Provisionen zahlen.

Die Klägerin, eine Maklerin, hatte den Beklagten ein Einfamilienhaus mit Büroanbau vermittelt. Die Beklagten verpflichteten sich in einer Courtagevereinbarung vom 9. Juli 2021 zur Zahlung einer Provision von 3,57 % des Kaufpreises in Höhe von EUR 950.000. Die Klägerin war zugleich von der Ehefrau des Verkäufers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt, wobei dort eine abweichende Provisionshöhe vereinbart wurde. Das Landgericht Düsseldorf wies die Klage auf Zahlung von EUR 33.915 ab. Die Berufung blieb ebenfalls erfolglos. Der Bundesgerichtshof bestätigte nun die Vorinstanzen: 

Der Maklervertrag mit den Käufern sei gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1​ in Verbindung mit § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB​ unwirksam. Nach dieser Vorschrift darf ein Makler bei Einfamilienhäusern oder Wohnungen nur dann von beiden Parteien eine Provision verlangen, wenn sie sich in gleicher Höhe verpflichten. Eine hälftige Teilung der Courtage ist zwingend. Wird hiervon abgewichen, ist der Vertrag nichtig.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass es sich bei dem vermittelten Objekt um ein Einfamilienhaus handelte. Entscheidend sei, ob der Erwerb erkennbar den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine gewerbliche Nutzung von untergeordneter Bedeutung – im Streitfall etwa 1/5 der Fläche – stehe der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegen.

Zudem urteilte der Senat, dass § 656c BGB​ auch dann anzuwenden ist, wenn der Maklervertrag nicht direkt mit dem Verkäufer, sondern mit einer diesem nahestehenden dritten Person – hier der Ehefrau – geschlossen wurde. Die Vorschrift sei entsprechend anzuwenden, da andernfalls eine Umgehung möglich sei.

Maklerinnen und Makler müssen sicherstellen, dass bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern oder Wohnungen die vereinbarte Provision mit beiden Vertragsparteien identisch ist. Andernfalls droht die Unwirksamkeit der Vereinbarung – selbst dann, wenn der Vertrag auf Verkäuferseite durch eine dritte Person geschlossen wird. Für die Praxis gilt: Transparenz und Dokumentation der Provisionshöhe auf beiden Seiten sind unerlässlich.