Unwirksame Aufwendungsersatzklausel in Makler-AGB

Ist eine Vereinbarung von Aufwendungsersatz für den Fall der Aufgabe der Verkaufsabsicht in den AGB eines Maklers zu pauschal gefasst, ist sie unwirksam.

Der Kläger beauftragte die Beklagte in ihrer Eigenschaft als Maklerin mit dem Verkauf seines Einfamilienhauses im Taunus und schloss mit der Beklagten hierzu einen Makleralleinauftrag. Die hierbei einbezogenen AGB der Maklerin enthielten eine Klausel, die für den Fall der Aufgabe der Verkaufsabsicht der Klägers vorsahen, dass er die entstandenen Aufwendungen, insbesondere anteilige Bürokosten, ersetzen muss. Nur wenige Monate nach Auftragserteilung teilte der Kläger der Beklagten mit, dass er das Haus nun doch nicht verkaufen könne. Die Maklerin stellte ihm daraufhin EUR 11.454,51 in Rechnung, wovon ca. EUR 280 auf „Fremdkosten lt. Aufstellung” entfielen. In der Annahme, grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet zu sein, zahlte der Kläger an die Beklagte einen Teilbetrag in Höhe von EUR 6.282,51, den er später gerichtlich zurückforderte. Das Landgericht gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten blieb ebenfalls erfolglos.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main bejahte den Anspruch des Klägers auf Rückzahlung und wies die Berufung der Klägerin zurück. Seine Entscheidung begründete das Gericht damit, dass die Regelung zum Aufwendungsersatz im Rahmen der Makler-AGB insgesamt unwirksam ist. Eine Aufwendungsersatzabrede bei vorzeitiger Beendigung des Maklervertrages ist im Rahmen von AGB zwar grundsätzlich möglich. Sie muss sich jedoch tatsächlich und ausschließlich auf den Ersatz von konkret entstandenem Aufwand beziehen. Nicht hinreichend klar formulierte AGB-Klauseln, die eine darüberhinausgehende Aufwendungsersatzpflicht vorsehen, führen zu einer unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, da sie mit dem Grundgedanken des gesetzlichen Leitbildes des Maklervertrages nicht vereinbar sind. Danach ist die Provision des Maklers vom Erfolg seiner Tätigkeit abhängig.

Da die streitgegenständliche Klausel nicht nur konkret angefallene Aufwendungen, sondern auch die Zahlung anteiliger Bürokosten umfasst, wird über den Aufwendungsersatz in Wirklichkeit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, die dem eigentlichen Leitbild widerspricht. Bürokosten stellen nämlich laufende Gemeinschaftskosten dar, die ein Maklerbüro in der Regel im Voraus fest einplant, so dass es sich gerade nicht um Aufwendungen für einen konkreten Kunden handelt. Die Aufwendungsersatzklausel ist daher insgesamt unwirksam, auch um zu verhindern, dass die Maklerin ohne jedes Risiko die Gelegenheit nutzt, den Kunden angebliche, auch tatsächlich nicht geschuldete Aufwendungen in Rechnung zu stellen, in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf Zahlung leistet. Im Ergebnis hatte die Klägerin daher keinen Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen.

Das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main hat die Rechte der Auftraggeber gegenüber Maklern im Immobilienbereich weiter gestärkt. Für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Maklervertrages wegen Aufgabe der Verkaufsabsicht dürfen Immobilienmakler demnach im Rahmen ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur eine Vergütung für den konkret entstandenen Aufwand vereinbaren.

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