Kündigung wegen Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung

veröffentlicht am 14.1.2025 | Lesedauer ca. 2 Minuten

AG Brandenburg, Urteil vom 20. Dezember 2024, Az.: 33 C 33/24

Zahlungsrückstände aus der Nebenkostenabrechnung können den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht.

Der Kläger ist Vermieter und Eigentümer der an den Beklagten vermieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Brutto-Miete, die sich aus einer Kaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung zusammensetzte. Über die Betriebs- und Heizkosten rechnete der Kläger unstreitig jährlich ab. Der Beklagte leistete die Nachzahlungen für die Jahre 2021 bis 2023 nicht. Der Kläger forderte den Beklagten zunächst außergerichtlich unter Fristsetzung zur Zahlung der ausstehenden Nachzahlungen auf. Eine Reaktion des Beklagten erfolgte nicht. Nach fruchtlosem Ablauf der Zahlungsfrist kündigte der Kläger außerordentlich fristlos sowie hilfsweise ordentlich zum frühestmöglichen Zeitpunkt. Dieser trug vor, dass er zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigt gewesen sei.

Das Amtsgericht hält die zulässige Klage für begründet und begründet seine Entscheidung wie folgt: Der Kläger hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe, da das Mietverhältnis rechtswirksam beendet wurde. § 543 BGB regelt zwar, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug befindet. Grundsätzlich gehören Nachzahlungen aus einer Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen jedoch nicht zur laufend zu zahlenden Miete gemäß § 543 BGB. Ein Verzug aus der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung kann daher nicht ohne weiteres eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen. Möglich bleibt aber eine analoge Anwendung der Vorschrift. Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen wird eine Jahresmiete geschuldet, deren Höhe der Vermieter durch Erstellung der Betriebskostenabrechnung endgültig bestimmt. Daher gilt bei einem Verzug aus einer Betriebs- und Nebenkostenabrechnung, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB möglich ist, wenn ein Rückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten erreicht wird. Dies Grenze wurde im vorliegenden Fall deutlich überschritten. Zudem hatte der Vermieter den Mieter im Vorfeld auch abgemahnt, so dass die außerordentliche Kündigung des Vermieters gerechtfertigt war. Vor diesem Hintergrund wäre vorliegend auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters gerechtfertigt gewesen. Für eine ordentliche Kündigung genügt bereits ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat.

Die Kündigung muss ferner nicht gleich zum ersten zur Kündigung berechtigenden Termin ausgesprochen werden. Ein mehrmonatiges Zuwarten des Vermieters mit dem Ausspruch der Kündigung nach Übersendung der Betriebskostenabrechnung führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Vermieter hat damit lediglich die Interessen des Mieters gewahrt. Wollte man dies anders beurteilen, so würde dies darauf hinauslaufen, dass ein für den Mieter gerade günstiges Zuwarten unzulässig wäre und der Vermieter zur Vermeidung eigener Nachteile gehalten wäre, möglichst frühzeitig eine fristlose Kündigung zu erklären.

Fazit:

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges betrifft grundsätzlich den Verzug von Mietzahlungen. Im Gesetz wird nicht auf Nachzahlungsforderungen aus Neben- und Betriebskostenabrechnungen Bezug genommen. Die Entscheidung des Amtsgerichts stellt jedoch klar, dass die wiederholte Nichtzahlung von Betriebskostennachforderungen eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Daher ist Vorsicht geboten. Sobald der Verzug aus einer Neben- und Betriebskostenabrechnung die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, können Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen. Sollte die Abrechnung formell oder materiell fehlerhaft sein, ist Widerspruch einzulegen.