Voreintragung einer GbR auch bei Löschung eines Rechts erforderlich

Auch bei der Löschung eines zugunsten einer GbR eingetragenen Rechts ist deren Voreintragung im Gesellschaftsregister und im Grundbuch zwingend notwendig.

Im vorliegenden Fall war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Eigentümerin eines Grundstücks, auf dem seit 1927 ein Bauverbot zugunsten eines anderen Grundstücks als Grunddienstbarkeit eingetragen war. Dieses Bauverbot diente ursprünglich dem Betrieb einer Eisenbahntrasse. Die Trasse wurde jedoch mittlerweile aufgegeben und die Bahngrundstücke wurden an private Eigentümer veräußert. Die beiden Gesellschafter der GbR beantragten beim Grundbuchamt die Löschung des Bauverbots, da der ursprüngliche Vorteil der Dienstbarkeit für das herrschende Grundstück entfallen sei. Sie begründeten dies unter anderem mit der räumlichen Distanz der Grundstücke und der nicht mehr vorhandenen Verbindung zur ursprünglichen Eisenbahnnutzung. Das Grundbuchamt lehnte den Antrag jedoch mit der Begründung ab, dass die GbR nicht im Gesellschaftsregister und im Grundbuch eingetragen sei, was gemäß der seit dem 1. Januar 2024 geltenden Rechtslage erforderlich sei.

Das Oberlandesgericht München wies die Beschwerde der Gesellschafter zurück und bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts. Nach § 47 Abs. 2 GBO​​ i.V.m. Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB​ ist die Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister und im Grundbuch (sog. doppeltes Voreintragungserfordernis) zwingend, wenn sie über Rechte im Grundbuch verfügen will – dies gilt sowohl für Eintragungen als auch für Löschungen.

Das Gericht stellte klar, dass die Vorschriften eine umfassende Publizität der Gesellschafterverhältnisse sicherstellen sollen. Mit der Aufhebung von § 899a BGB​​ ist seit dem 1. Januar 2024 die bisherige Vermutung, wonach die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter vertretungsbefugt sind, entfallen. Der Nachweis der Vertretungsbefugnis kann nun ausschließlich über die Eintragung im Gesellschaftsregister erfolgen.

Eine Ausnahme von der Voreintragungspflicht, etwa durch eine teleologische Reduktion der gesetzlichen Vorschriften, schloss das Gericht aus. Es betonte, dass der Gesetzgeber keine entsprechende Regelung vorgesehen habe. Insbesondere seien auch Löschungen von Rechten erfasst, da diese gemäß § 46 Abs. 1 GBO​ als Eintragung gelten.​

Das Urteil des Oberlandesgerichts München verdeutlicht, dass die seit dem 1. Januar 2024 geltenden Vorschriften zur Eintragung einer GbR streng anzuwenden sind. Die Voreintragung im Gesellschaftsregister und im Grundbuch ist zwingende Voraussetzung für jegliche Eintragung oder Verfügung über Rechte im Grundbuch, selbst wenn es sich nur um die Löschung eines gegenstandslosen Rechts handelt. Die Entscheidung stärkt die Rechtssicherheit, erhöht jedoch die administrative Last für eine GbR und unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Vorbereitung bei grundbuchrechtlichen Vorgängen.