Schonfristzahlung und Kündigung

Eine Schonfristzahlung heilt zwar eine fristlose Kündigung, nicht jedoch eine auf denselben Mietrückstand gestützte ordentliche Kündigung.

Die Klägerin, eine Vermieterin, kündigte das Mietverhältnis mit den Beklagten, das seit 1994 bestand, fristlos und hilfsweise ordentlich. Grund hierfür waren nicht gezahlte Mieten für Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021. Nach erfolgter schriftlicher Mahnung erklärte die Klägerin am 8. Juni 2021 die Kündigungen. Die Beklagten beglichen die ausstehenden Beträge am 30. Juni 2021 innerhalb der Schonfrist. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage aufgrund der hilfsweisen ordentlichen Kündigung statt. Das Landgericht hingegen hob diese Entscheidung auf und wies die Klage ab, da es der Auffassung war, dass die Schonfristzahlung sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung unwirksam mache. Gegen dieses Urteil legte die Klägerin Revision ein.

Der Kernpunkt der Entscheidung liegt in der Auslegung der Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB​​. Nach dieser Norm wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter die Rückstände innerhalb der Schonfrist ausgleicht. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Schonfristzahlung nur Auswirkungen auf die fristlose Kündigung hat. Die ordentliche Kündigung bleibt hiervon unberührt. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass die gesetzliche Regelung der Schonfristzahlung eindeutig ist und keine Anwendung auf die ordentliche Kündigung zulässt – weder direkt noch analog. Der Gesetzgeber habe bewusst nur die Heilung der fristlosen Kündigung vorgesehen und diese Einschränkung sei von den Gerichten zu respektieren. Eine Ausweitung der Regelung auf die ordentliche Kündigung würde die gesetzliche Systematik und den Willen des Gesetzgebers unterlaufen.

Der Senat wies darauf hin, dass die nachträgliche Zahlung die in der Nichtzahlung liegende Pflichtverletzung nicht rückwirkend beseitige. Auch der Einwand, die ordentliche Kündigung könne im Einzelfall treuwidrig sein, wurde vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Das Berufungsgericht hatte diesen Aspekt nicht hinreichend gewürdigt, weshalb das Urteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen wurde.

Das Landgericht Berlin II hatte bereits in der Vergangenheit Urteile zur Schonfristzahlung auf Grundlage des dargestellten Normverständnisses gefällt, die jedoch sämtlich vom Bundesgerichtshof aufgehoben wurden. Das Urteil des Bundesgerichtshof verdeutlicht erneut die klare Trennung zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung. Während die Schonfristzahlung ein effektiver Schutz für Mieter bei drohender fristloser Kündigung bleibt, kann sie die ordentliche Kündigung nicht verhindern. Vermieter behalten somit ein wichtiges Mittel zur Beendigung von Mietverhältnissen bei fortgesetztem vertragswidrigen Verhalten. Das Urteil schafft Rechtssicherheit und stärkt die gesetzliche Systematik des Mietrechts.