Keine Kündigung bei Parkverstoß

Wiederholtes Falschparken des Mieters vor Grundstückszufahrt und Garage stellt keinen Kündigungsgrund dar. 

Der Mieter einer Wohnung wurde von seiner Vermieterin auf Räumung und Herausgabe verklagt. Das Haus, in dem sich seine Wohnung befand, verfügte über eine Garage. Neben dieser Garage lag eine Zufahrt, die zum hinteren Teil des Hauses führt. Der Mieter parkte mehrfach in der Zufahrt zur von der Klägerin genutzten Garage und in der Zufahrt zum Grundstück. Unter anderem aus diesem Grund kündigte die Vermieterin dem Mieter das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Die Vermieterin klagte gegen den Mieter auf Räumung und Herausgabe. Die Klage hatte in zwei Instanzen keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin II entschied, dass die Vermieterin keinen Anspruch gegen den Mieter auf Räumung und Herausgabe hat. Nach der Entscheidung des Gerichts konnte die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen wiederholten Parkens eines Fahrzeugs am abgesenkten Bordstein vor der Garage und vor der Grundstückszufahrt das Mietverhältnis nicht beenden. Für die fristlose Kündigung aus genanntem Grund wäre zum einen zunächst eine Abmahnung erforderlich gewesen, welche im streitgegenständlichen Fall jedoch zu keinem Zeitpunkt ausgesprochen wurde. Unabhängig davon liegt nach dem Gericht mit dem Parken auf öffentlichem Straßenland vor der Einfahrt zur Garage der Vermieterin oder in anderen Fällen vor der Zufahrt zum Grundstück kein derart erhebliches Fehlverhalten vor, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. Der Parkverstoß begründet demnach zwar eine Ordnungswidrigkeit nach dem StVO, ist aber hinsichtlich der Schwere nicht vergleichbar mit etwaigen Straftaten wie beispielsweise Beleidigungen oder tätlichen Angriffen, die gegen den Vermieter oder seine Mitarbeiter gerichtet sind. Zudem war die Zufahrt und die Garage trotz des Parkverstoßes des Mieters anderweitig noch erreichbar und nutzbar. 

Die ordentliche Kündigung wegen wiederholtem Falschparken war nach Ansicht des Gerichts ebenfalls unbegründet, da die Vermieterin kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt. Eine Verletzung der vertraglichen Pflichten liegt hier jedoch nicht vor, da die Parteien das Parkverbot gerade nicht zum Gegenstand des Mietvertrags gemacht haben. Auch liegt mit dem Parkverstoß kein Verhalten vor, das indirekt einen Bezug zum Mietverhältnis hat. Denn durch das Verhalten des Mieters wird nicht der Mietvertrag verletzt oder der Hausfrieden gestört, sondern es liegt eine Eigentumsstörung vor. Gegen eine solche Eigentumsstörung kann die Vermieterin umfassend durch Schutz- und Abwehrrechte vorgehen, allerdings nicht wirksam ordentlich kündigen.

Die Entscheidung des Landgerichts verdeutlicht einmal mehr, dass nicht jedes Fehlverhalten des Mieters zu einer fristlosen oder ordentlichen Kündigung führen kann. Es ist stets eine differenzierte Betrachtung und genaue Prüfung des konkreten Sachverhalts erforderlich.