Personalbedarfsbemessung im Gebäudemanagement – Automatisiert entlang des Immobilienlebenszyklus Klarheit schaffen

veröffentlicht am 1. April 2025

Gerade in Zeiten knapper Haushalte müssen die Verwaltungen darauf achten, Vermögensgegenstände wirtschaftlich zu errichten und zu betreiben. Die Realität in der kommunalen Praxis zeigt, dass die Ermittlung des dafür notwendigen Personalbedarfs selten konsequent und faktenbasiert erfolgt. Auf Grundlage unserer bereits bewährten Methode der Personalbedarfsermittlung, die eine rechnerische Verbindung zwischen Hochbau-, Erweiterungs- und Umbauprojekten schafft, haben wir nun unser Berechnungstool um den Bereich der Immobiliennutzung erweitert.

Planung und Realisierung

Unsere Berechnungsmethode bildet sämtliche komplexen Parameter der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und der Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V. (AHO) ab, darunter Kostengruppen, Honorarzonen, Projektstufen und Leistungsphasen, um eine präzise Honorarermittlung zu ermöglichen. Das berechnete Honorar wird anschließend in den Stellenbedarf für jedes Bauvorhaben umgerechnet – nicht nur als Gesamtsumme, sondern detailliert nach den einzelnen Jahren der Projektumsetzung aufgeschlüsselt.

Dank der bewährten Methode lässt sich der Personalbedarf dynamisch anpassen, je nach Zu- und Abgang von Projekten. Bereits in frühen Planungsphasen können Simulationen durchgeführt werden, um zu prüfen, welche Vorhaben mit den vorhandenen Personalressourcen realisierbar sind. Dadurch wird sichergestellt, dass bereitstehende Investitionsmittel effizient und rechtzeitig genutzt werden.

Bauunterhalt

Die Berechnung der für die Bauunterhaltung der Gebäude benötigten Personalbedarfe orientiert sich an der DIN 276 – Kosten im Bauwesen. Hauptbestandteile der Berechnungsmethode bilden die Kostengruppen 300 – Kostengruppe Bauwerk – Baukonstruktion sowie die Kostengruppe 400 – Kostengruppe Bauwerk – Technische Anlagen.

Im Wesentlichen werden die tatsächlichen und geplanten Kosten dieser Kostengruppen über erprobte Berechnungslogiken in den tatsächlich notwendigen Personalbedarf überführt. Neben dem quantitativen Ergebnis werden auch Notwendigkeiten zu Qualifikationen im Personalbestand des technischen Personals ermittelt.

Hausmeister

Für eine optimale Gestaltung der Hausmeisterdienste kommt es neben einer differenzierten Personalbedarfsbemessung, in die neben Faktoren wie Flächen und Leistungsspektrum auch individuelle Gebäudeaspekte einfließen, auf die Organisation und Steuerung der Hausmeisterdienste sowie die Verbindung ihrer Leistungen mit dem Wartungs- und Instandhaltungsmanagement an. Insbesondere die Schnittstelle zwischen Objektmanagement, Hausmeisterdiensten, Haustechnik und Handwerkerleistungen ist für die fachlich und wirtschaftlich optimale Gestaltung dieses Aufgabenbereichs entscheidend. Diese Zusammenhänge finden in unserer Berechnungsmethode neben der ausschließlichen Ermittlung der notwendigen Ressourcen für die Hausmeisterdienste Berücksichtigung.

Durch die dargestellten Ergänzungen unserer Berechnungsmethode nach HOAI und AHO bieten wir Ihnen die Möglichkeit, den für eine nachhaltige Gebäudebewirtschaftung notwendigen Personalbedarf, differenziert nach Qualifikationen, zu ermitteln. Unsere Unterstützungsleistung erstreckt sich von der Bereitstellung des Berechnungstools bis zur gutachterlichen Ermittlung der tatsächlich benötigten

Personalressourcen.