Erwerb von Straßenbeleuchtungsanlagen – Der erste Schritt zu einer modernen Beleuchtung

​veröffentlicht am 1. April 2021

Die Rolle der Straßenbeleuchtung wird sich zukünftig stark weiterentwickeln. In der smarten und lebenswerten Stadt der Zukunft stehen neben der energieeffizienten Beleuchtung auch weitere Features von Straßenbeleuchtungsanlagen hoch im Kurs, z. B. öffentliches WLAN, Parkraumüberwachung und E-Ladelösungen. Vor dem Start einer Modernisierung der Straßenbeleuchtungsanlagen steht in vielen Fällen vorab eine Bewertung und Optimierung der Eigentumsverhältnisse bzw. der Erwerb der Straßenbeleuchtungsanlagen an. In diesem Beitrag zeigen wir denkbare Übernahmeszenarien und die Diskussionspunkte bei der Kaufpreisermittlung von Straßenbeleuchtungsanlagen auf.

Rahmenbedingungen für die Übernahme von Strassenbeleuchtungsanlagen

In vielen Fällen sind Beleuchtungsverträge bereits ausgelaufen und die Eigentumsverhältnisse an den Straßenbeleuchtungsanlagen nicht klar dokumentiert bzw. abgegrenzt. Eine mögliche Übernahme von Straßenbeleuchtungsanlagen und/oder Teilen davon erfordert daher im Vorfeld einer Umsetzung - oftmals - eine Klärung der Eigentumsverhältnisse (rechtliche Bestandsanalyse) und eine technische/kaufmännische Bestandserfassung zur Definition des Kaufgegenstands.

Aufgrund der Vielzahl von möglichen Konstellationen aus Eigentum und Betriebsführung sind mehrere Szenarien denkbar, in denen eine Übernahme von Straßenbeleuchtungsanlagen und/oder Teilen davon von Relevanz sein kann. Die folgenden Szenarien sind Beispiele aus unserer Beratungspraxis:

Szenario 1: Stadt/Stadtwerke erwerben Beleuchtungsanlagen

Der Erwerb von Straßenbeleuchtungsanlagen von (privaten) Stromnetzbetreibern, oftmals den Altkonzessionären, stellt tendenziell das „Standardszenario“ dar. Übernahmen von Straßenbeleuchtungsanlagen und/oder Teilen davon werden häufig im Kontext der Neuausschreibung bzw. Vergabe von Stromkonzessionen diskutiert.

Sofern es zu einem Wechsel des Konzessionärs kommt, führt dies in vielen Fällen auch zu einem  Eigentümerwechsel der Beleuchtungsanlagen. Herausfordernd sind in diesem Szenario die Schaffung einer ausreichenden Datenlage und die Abstimmung der Prämissen für die (Sachzeit-)Wertermittlung. Sofern keine Informationen über die Beleuchtungsanlagen vorliegen, z. B. weil bislang keine gemeindescharfe Abgrenzung erfolgt ist, muss im Vorfeld der Übernahme eine Neuerfassung der Anlagen/Begehung vor Ort erfolgen.

Szenario 2: Stadtwerk erwirbt Beleuchtungsanlagen von der Stadt

Häufig ist das Stadtwerk bereits (teilweise) für den Betrieb der Straßenbeleuchtungsanlagen verantwortlich, das Eigentum liegt jedoch bei der Stadt. Um Dissynergien aus der Verteilung der Eigentümer- und Betreiberrolle auf 2 Ebenen (Stadt/Stadtwerke) zu vermeiden, werden Überlegungen angestellt, Eigentum und Betrieb in eine Hand zu überführen. Vielfach genannte Gründe hierfür sind Abstimmungsprobleme und Doppelarbeiten im Tagesgeschäft sowie unklare Verantwortlichkeiten, z. B. im Hinblick auf Haftungsfragen.

Von besonderer Relevanz ist in diesem Szenario die Prüfung der derzeitigen bzw. der künftigen Fördermittelsituation. Nach unserer Einschätzung sind im Regelfall auch kommunale Unternehmen förderfähig, dies sollte jedoch im Einzelfall geprüft werden. In Abstimmung zwischen Stadt/Stadtwerk wird für die Kaufpreisermittlung in den meisten Fällen ein neutraler Gutachter beauftragt.

Szenario 3: Stadt übernimmt Beleuchtungsanlagen vom Stadtwerk

Szenario 3 stellt aus unserer Sicht tendenziell eher einen Sonderfall dar. Denkbare Gründe für einen Eigentümerwechsel der Beleuchtungsanlagen wären beispielweise eine Fokussierung der Stadtwerke auf das Kerngeschäft bzw. Gewinnsparten und/oder Überlegungen zu einem Ausbau des kommunalen Eigenbetriebs/Bauhofs. Des Weiteren kann bei umfassenden Sanierungen/Erneuerungen eine Fördersituation eintreten, die zukünftig ein Eigentum der Straßenbeleuchtungsanlagen bei der Stadt erfordert.

Ermittlung eines angemessenen Kaufpreises

Im Regelfall wird der Kaufpreis für Straßenbeleuchtungsanlagen auf Basis des Sachzeitwertes bestimmt. Der Sachzeitwert ist der auf Grundlage des Wiederbeschaffungswertes unter Berücksichtigung des Alters und Zustands ermittelte Restwert der Anlagen. Die Datenbasis für die Kaufpreisermittlung ist hierbei regelmäßig ein technisches Mengengerüst der Beleuchtungsanlagen (z. B. Anzahl Masten, Leuchtentypen und Kabellängen in Verbindung mit den jeweiligen Anschaffungs-/Errichtungszeitpunkten).

Bei der Kaufpreissystematik sind jedoch auch Sonderfälle möglich, z. B. auf Basis von individuellen Vereinbarungen/Leitfäden, die in der Vergangenheit für die Wertermittlung von Beleuchtungsanlagen entwickelt wurden. Bei kleineren Übernahmen wie Arrondierungen und dem Kauf/Verkauf sehr neuer Anlagen wird der Kaufpreis oftmals vereinfacht auf Basis des Restwertes (Anschaffungskosten abzgl. AfA) ermittelt. Auch die Ermittlung von Sachzeitwerten ist häufig von Vereinfachungen und pauschalen Ansätzen geprägt. In diesem Fall ist es aus unserer Sicht notwendig, die Wertauswirkungen, z. B. aus dem Ansatz pauschaler Wiederbeschaffungswerte (starke Vereinfachung!) sowie pauschaler Ansätze für Restwertfaktoren bzw. Altersverteilungen in den Anlagengruppen zu beurteilen und zwischen Vereinfachung und Wertverzerrung abzuwägen.

In allen Fällen ist aus unserer Sicht eine transparente Darstellung der Bewertungsergebnisse

• auch im Hinblick auf die Kaufpreisverhandlungen
• von hoher Relevanz für die Akzeptanz der Bewertungsergebnisse.

Beispiel eines transparenten Bewertungsansatzes für Tragsysteme

Des Weiteren hat sich bewährt, Werteffekte aus dem Ansatz unterschiedlicher Planungsprämissen bzw. wertbeeinflussender Faktoren (z. B. Variation der Nutzungsdauern, Ansatz von Anhaltewerten, Gemeinkostenzuschlägen etc.) nachvollziehbar aufzuzeigen.  

Zusammenfassung

Wertermittlungen von Straßenbeleuchtungsanlagen konfrontieren den Bewerter mit einer Vielzahl an spezifischen Bewertungsherausforderungen. Auf Basis unserer Erfahrungen sind insbesondere die Qualität des Datensatzes, die frühzeitige Diskussion der Prämissen sowie die Nachvollziehbarkeit der Vorgehensweise durch die Parteien bzw. externe Dritte entscheidend für den Erfolg der Bewertung. Dennoch gibt es auch für den Fall, dass fast keine Informationen vorhanden sind, Möglichkeiten, einen Wert abzuschätzen.

Wenn die Wertermittlung und die Übertragung der Beleuchtungsanlagen abgeschlossen sind, gilt es, den Prozess der Modernisierung aufzusetzen und zu steuern. Hierbei sollte das Augenmerk auf dem rechtlichen Rahmen, kommunalen, technischen und wirtschaftlichen Anforderungen sowie auf der Erstellung eines schlüssigen Zielkonzeptes liegen. Die Modernisierung der Straßenbeleuchtung ist eine Mammutaufgabe und mehr ein langfristiger Prozess als ein Projekt.

Gerne unterstützen wir Sie bei allen Fragestellungen rund um die Bewertung und Modernisierung von Straßenbeleuchtungsanlagen.