Zustimmung bei Veräußerung des Wohnungseigentums

Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung ist ungeachtet einer abweichenden Vereinbarung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

Der Bundesgerichtshof hält die Revision für unbegründet und begründet seine Entscheidung wie folgt: Die Beklagte ist nicht passivlegitimiert. Zwar kann in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer abhängig ist. Wer in einem solchem Fall tatsächlich zustimmungsberechtigt ist, ist höchst umstritten. Die erforderliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer kann zum einen im Sinne einer eigenständigen Zustimmungserklärung eines jeden Wohnungseigentümers verstanden werden. Zum anderen kann die Vereinbarung bedeuten, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Zustimmung erteilen muss, über welche die Gesamtheit der Wohnungseigentümer mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließt. 

Der Bundesgerichtshof folgt der zuletzt genannten Ansicht. Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung ist damit stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetztes (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für den Fall einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Verwalterzustimmung ist seit Inkrafttreten des WEMoG daher die Klage auf Zustimmung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden. Nichts anderes kann für den Fall einer vereinbarten Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer gelten. Ein Zustimmungsvorbehalt dient allein dem Schutz der Wohnungseigentümer gegen den Eintritt unerwünschter Personen und ist grundsätzlich im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbart. Die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmungspflicht ist daher nicht im Sinne einer eigenständigen Zustimmungsberechtigung eines jeden Wohnungseigentümers auszulegen, sondern als Aufgabe der GdWE zu verstehen. Dies gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des WEMoG getroffen wurden. 

​Mit Inkrafttreten des WEMoG haben sich die Rechtsverhältnisse grundlegend verändert. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt vollumfänglich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Klagen sind stets gegen die Gemeinschaft zu richten. Sollte eine Teilungserklärung eine anderweitige Vereinbarung enthalten, ist zwingend zu prüfen, wer passivlegitimiert ist. Seit dem 1. Dezember 2020 wird dies grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein. Wird die Klage dennoch gegen die Wohnungseigentümer oder den Verwalter gerichtet, riskiert der Kläger eine Klageabweisung und muss die Kosten des Verfahrens tragen.