Angaben über den Energieverbrauch in Immobilienanzeigen - auch Makler sind verpflichtet!

BGH Urteile vom 05.10.2017 - I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR4/17

Der Bundesgerichtshof (BGH) verpflichtet mit seinen Grundsatzurteilen vom 05.10.2017 auch Immobilienmakler zwingend dazu, in kommerziellen Immobilienanzeigen Angaben zum Energieverbrauch zu machen. Nach Ansicht des BGH folgt diese Pflicht aus § 5a Abs. 4 i.V.m. Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU. Für Makler besteht fortan ein erhebliches Haftungsrisiko.

Der für Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, welche Informationspflichten dem Immobilienmakler bei einer Immobilienanzeige im Hinblick auf den Energieverbrauch obliegen. Die Deutsche Umwelthilfe e.V. (DHU) hatte sich unter anderem in den drei, nunmehr entschiedenen Verfahren gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern gewandt. Wegen fehlender, sich aus dem Energieausweis ergebender Angaben, erachtete die DHU die streitgegenständlichen Zeitungsanzeigen für unzulässig. Die veröffentlichenden Immobilienmakler wurden daraufhin auf Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung in Anspruch genommen.

Im Gegensatz zu den Instanzgerichten stellt der BGH klar, dass ein Anspruch aus § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV nicht zu bejahen sei, da Immobilienmakler gerade nicht vom Adressatenkreis des § 16a EnEV nicht erfasst seien.

Allerdings folgt laut BGH eine entsprechende Verpflichtung aus § 5a Abs. 4 UWG i.V.m. Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU. Zur Begründung führt der BGH aus, dass Makler unter dem Gesichtspunkt der Irreführung der Verbraucher wegen des Vorentahltens wesentlicher Informationen in Anspruch genommen werden können. Als wesentlich definiert der BGH nachfolgende Informationen: (1) Art des Energieausweises, (2) wesentlicher Energieträger, (3) Baujahr des Wohngebäudes, (4) Energieeffizienzklasse und (5) Wert des Energiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

Fazit:

Dass der BGH § 16a EnEV zunächst als nicht auf Immobilienmakler anwendbar erachtet, ist begrüßenswert, da damit sowohl dem Wortlaut der Norm, der Makler explizit nicht erwähnt, als auch dem Willen des Gesetzgebers Rechnung getragen wird.

Der Ausweitung der Pflichten des § 16a EnEV auf Makler über den Umweg des Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU kann allerdings nicht zugestimmt werden!

Aus folgenden Gründen:

Zum einen enthält Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU weder einen genauen Adressatenkreis noch eine Aufzählung der wesentlichen Energieangaben. Zum anderen umgeht der BGH damit die Intension des deutschen Gesetzgebers im Zuge der Umsetzung der Richtlinie, dass die Verpflichtung gerade nicht für Makler gelten soll. Im Übrigen ist es vollkommen realitätsfern anzunehmen, ein Verbraucher träfe eine Kauf- bzw. Anmietungsentscheidung ausschließlich aufgrund der Angaben in einer Anzeige. Zudem scheint der BGH zu verkennen, dass dem Verbraucher sämtliche wesentlichen Informationen unstreitig vom gemäß § 16 a EnEV verpflichteten Verkäufer bzw. Vermieter zur Verfügung gestellt werden müssen, eine hinreichende Informationsweitergabe stattfindet.