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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in einem gerade veröffentlichten Urteil klargestellt, dass vom Einwendungsausschluss des § 556 BGB auch die Kosten erfasst werden, die dem Mieter nicht berechnet hätten werden dürfen. Der Vermieter hatte dem Mieter neben den vertraglich vereinbarten und vom Mieter zu tragenden Kosten weitere Kostenpositionen in Rechnung gestellt. Diese hatte der Mieter ausgeglichen und in der Folgezeit keine Einwendungen geltend gemacht. Erst nach Ablauf von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung bemängelte der Mieter die Überzahlung und rechnete mit der Miete auf. Zu Unrecht, stellte der BGH nun zu dieser von ihm bislang offen gelassenen und damit streitigen Frage klar. Der BGH schließt sich der Auffassung an, die aus dem klar geäußerten gesetzgeberischen Willen schließt, Rechtsfrieden kann nur ein vollständiger Ausschluss der Einwendungen nach 12 Monaten herstellen. Dies haben die Instanzgerichtsbarkeit und ein Teil der Literatur bislang unterschiedlich beurteilt.
Die Entscheidung des BGH zeigt, wie wichtig es ist, auch im Falle eines Guthabens aus der Abrechnung Einwendungen stets zu prüfen. Rückforderungen zu Unrecht gezahlter Beträge sind nach Ablauf der Einwendungsfrist endgültig ausgeschlossen.
Harald Reitze, LL.M.
Rechtsanwalt, Attorney at Law (New York)
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Andreas Griebel
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
