HomeIco

Home

 InternIco

Intern
Deutsch|English
Weltweit
Themen Mietrechtsnovellierungsgesetz tritt trotz Bedenken im Mai 2015 in Kraft

Mietrechtsnovellierungsgesetz tritt trotz Bedenken im Mai 2015 in Kraft

PrintMailRate-it
Die Bundesregierung hat trotz aller angemeldeten Bedenken ihr Vorhaben im Hinblick auf die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklerleistungen nun durchgesetzt. Der Deutsche Bundestag hat am 5. März 2015 das Gesetz verabschiedet, am 27. März 2015 wird der Bundesrat das Gesetz billigen, womit einem Inkrafttreten zum 1. Mai 2015 nichts mehr im Wege steht.
 

1. Mietpreisbegrenzung 

Derzeit kommt es in vielen Gebieten in Deutschland zu Wohnungsengpässen, die nicht flächendeckend auftreten, aber in den betroffenen Regionen zahlreiche Probleme mit sich bringen. Vor allem in Ballungszentren aber auch in attraktiven Mittelstädten und Hochschulstandorten steigen die Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen stark an und liegen teilweise in erheblichem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dieser Entwicklung sollen die neuen Regelungen begegnen.
 
Die Landesregierungen werden durch das Gesetz ermächtigt, für die Dauer von höchstens fünf Jahren sogenannte Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen. In diesen Gebieten darf die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen nicht mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von dieser Verordnungsermächtigung kann wiederholt aber nur bis spätestens zum 31. Dezember 2020 Gebrauch gemacht werden, sodass also spätestens am 31. Dezember 2025 die Mietpreisbremse ihre Wirkung verliert. Bei dem Erlass der Verordnung haben die Länder eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung vorzunehmen, denn eine solche ist nötig, um den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes (Artikel 14 GG) Rechnung zu tragen. Wann genau vom Vorliegen der Voraussetzungen auszugehen sein wird, bestimmt das Gesetz allerdings nicht. Es wird abzuwarten bleiben, welche Landesregierungen auf Anfrage der Kommunen tätig werden.
 
Wird eine Miete vereinbart, die über die zulässige Höhe hinausgeht, so ist die Vereinbarung nach § 556g Absatz 1 Satz 1 BGB insoweit unwirksam, als die zulässige Höhe überschritten wird. Die Wirksamkeit des Mietvertrags im Übrigen bleibt unberührt. Geschuldet ist dann also nur die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent. Diese ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich entweder durch einen vorhandenen (qualifizierten) Mietspiegel oder durch Sachverständigengutachten. Schwierigkeiten wird das in angespannten Gebieten ohne Mietspiegel bereiten, weil hier bereits unter der derzeitigen gesetzlichen Regelung völlig unklar ist, wie die ortsübliche Vergleichsmiete objektiv bemessen werden soll. Bei der Entscheidung, ob eine Gemeinde oder ein Teil der Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, sollte auch berücksichtigt werden, ob die Vertragsparteien die zulässige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln können. Die Mieterhöhungsstreitigkeiten aus dem laufenden Mietverhältnis werden also zusätzlich an den Beginn einer langfristigen vertraglichen Bindung verlegt. Unter Umständen kann das für den Vermieter bedeuten, dass er Monate nach Vertragsschluss überzahlte Miete zurückzahlen muss. Abhängig ist dies von einer ebenfalls neu eingeführten qualifizierten Rüge des Mieters. Deshalb gilt es bei Abschluss eines langfristigen Neuvertrages rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Das gilt für Mieter wie Vermieter gleichermaßen.
 
Eine vor Inkrafttreten der Verordnung vereinbarte Miete, die oberhalb der zulässigen Höchstmiete liegt, darf auch bei der Wiedervermietung verlangt werden. Dies ist eine Bestandsschutzregelung für den Fall, dass die im vorherigen Mietverhältnis geschuldete Miete (=Vormiete) die zulässige Miete übersteigt. In diesem Fall soll der Vermieter nicht gezwungen sein, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken, denn Zweck der neu eingefügten Vorschriften ist nicht die Absenkung bereits vereinbarter Mietentgelte, sondern die Unterbindung unangemessener Preissprünge bei Wiedervermietung. Von Bedeutung ist die Vorschrift insbesondere für die Anschlussvermietung von Wohnungen, die neu erbaut, aber vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse bereits vermietet worden sind. Kündigt der Mieter nach Erstbezug einer solchen Neubauwohnung, so gewährleistet die Regelung die erforderliche Investitionssicherheit für den Vermieter: Er kann so weiterhin die bei der Erstvermietung erzielte Miete verlangen, auch wenn diese den Betrag von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt.
 
Eine gleichlautende Ausnahme gibt es bei durchgeführten Modernisierungen der Wohnung in einem Zeitraum von drei Jahren vor Mietvertragsbeginn. Dann dürfen die Modernisierungskosten, berechnet nach den Mieterhöhungsvorschriften im laufenden Mietverhältnis, wie bisher die zulässige Miete zusätzlich übersteigen. Diese Miete ist dann für „Drittmietverhältnisse” auch als Vormiete anzusehen.
 
Um Umgehungen des gesetzgeberischen Willens zu vermeiden, gilt das Gesetz auch für Staffelmietvereinbarungen, und zwar sowohl hinsichtlich der vereinbarten ersten Miete als auch für die weiteren Mietstaffeln.
 
Die Regelungen des neuen Gesetzes gelten ausdrücklich nicht für Neubauten und umfassend modernisierten Wohnraum. Für alle Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, geben diese Regelungen Investitionssicherheit. Vermieter von am 1. Oktober 2014 bereits vermieteten Neubauwohnungen werden dadurch ausreichend geschützt, dass sie die bisher vereinbarte Miete (=Vormiete) in Zukunft auch bei einem Mieterwechsel verlangen können. Nicht als neuer Wohnraum zu verstehen sind die Fälle, in denen Wohnungen nur erweitert werden, der Zuschnitt von Wohnungen geändert oder existente Wohnungen aufgeteilt oder zusammengelegt werden. Auch nach umfassenden Modernisierungen gilt die Mietpreisbegrenzung für die unmittelbar anschließende Vermietung nicht. Der Begriff der Modernisierung nimmt Bezug auf § 555b BGB, sodass insbesondere die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Instandsetzung) nicht umfasst ist. Umfassend ist eine Modernisierung nur dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. In der Rechtsprechung zur Frage des „wesentlichen Bauaufwands” in den Vorläufer-Bestimmungen ist wesentlicher Bauaufwand dann angenommen worden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht war (BVerwGE 38, 286, 289 f; siehe auch BGH WuM 2010, 679).
 

2. Bestellerprinzip 

Der Wohnraumvermittlungsvertrag zwischen einem Makler und einem Wohnungssuchenden sowie der zwischen einem Makler und einem Vermieter müssen zukünftig in Textform geschlossen werden, anderenfalls sind sie unwirksam. Die neue gesetzliche Form soll sowohl dem Wohnungssuchenden als auch dem Vermieter deutlich vor Augen führen, dass er einen Vertrag schließt und deshalb bei erfolgreicher Vermittlung oder erfolgreichem Nachweis eine Vergütung fällig werden kann. Auf diese Weise können Unklarheiten über die Frage, ob und mit welchem Inhalt ein Vermittlungsvertrag zustande gekommen ist, zukünftig vermieden werden. Ein besonderer Aufwand soll hierdurch nicht entstehen, nachdem auch E-Mails Textform bedeuten.
 
Das Gesetz  bestimmt, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden – sofern ein
Mietvertrag zustande kommt – nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen darf, wenn ein Wohnungsvermittlungsvertrag zwischen ihm und dem Wohnungssuchenden besteht und der Vermittler nur zu dessen Erfüllung den Auftrag zum Angebot einer Wohnung vom Vermieter einholt. Der Wohnungssuchende, der sich auf ein Wohnungsinserat hin beim Vermittler meldet, darf also nicht mehr zur Zahlung verpflichtet werden. Auch dann, wenn der Vermittler im Hinblick auf eine konkrete Suchanfrage hin dem Wohnungssuchenden ein Objekt vorstellen will, erfordert das Gesetz, dass er hierfür einen Auftrag zum Angebot vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten erhält. Dementsprechend darf ein Wohnungsvermittler einem Wohnungssuchenden eine konkrete Wohnung auch nach einer Suchanfrage des Mieters nur anbieten, wenn er vom Berechtigten hierzu den Auftrag, also die Zustimmung
eingeholt hat. Die Zustimmung kann formlos erteilt werden und ist unabhängig davon, ob der Vermieter einen Vermittlungsvertrag abschließt. Provisionspflichtig wäre der Wohnungssuchende also beispielsweise dann, wenn der Vermittler eine Anzeige schaltet und sich ein Vermieter daraufhin mit einer passenden Mietwohnung meldet. In diesem Fall würde der Vermittler „auf Bestellung” des Wohnungssuchenden tätig.
 
Verstöße hiergegen sind eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 25.000 Euro Geldbuße geahndet werden können.

Aus dem Newsletter

Kontakt

Contact Person Picture

Andreas Griebel

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Partner

+49 911 9193 3579

Anfrage senden

Profil

Wir beraten Sie gern!
Befehle des Menübands überspringen
Zum Hauptinhalt wechseln
Deutschland Weltweit Search Menu