Anzeigen schalten genügt bei Leerstand nicht

Werbungskosten für eine leer stehende Mietimmobilie können nur dann abgesetzt werden, wenn eine ernsthafte Absicht zur Wiedervermietung vorliegt

veröffentlich am 1. März 2013

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11. Dezember 2012 IX R 14/12 entschieden, dass Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung nur dann steuerlich geltend gemacht werden können, wenn nachgewiesen werden kann, dass ernsthaft und nachhaltig eine Vermietung beabsichtigt war und unter Umständen auch bei Forderungen wie Mietpreis oder Mietern nachzugeben.

Aktuelle BFH-Rechtsprechung

Vermieter können Aufwendungen für langjährig leer stehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht immer absetzen.

In dem Verfahren ging es um ein vom Kläger teilweise selbst bewohntes, 1983 bezugsfertig gewordenes Mehrfamilienhaus: Die Wohnung im Obergeschoss war bis August 1991 an einen fremden Dritten, danach bis 1997 an die Mutter des Eigentümers vermietet gewesen. Seit deren Tod stand die Wohnung leer. Die Kosten für die nach dem Tod der Mutter installierte Einbauküche wollte der Eigentümer steuerlich geltend machen Ebenso sollte ein Zimmer mit Bad im Dachgeschoss, das zu keinem Zeitpunkt vermietet war, bei Werbungskosten berücksichtigt werden, hierzu wurden in früheren Jahren gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde. Somit wurden im Rahmen der Vermietungstätigkeit rund 77 Prozent der Gesamtaufwendungen, die auf das ganze Haus entfielen, zum Abzug gebracht.

Das Finanzamt lehnte den Werbungskostenabzug ab, da aus seiner Sicht keine Vermietungsabsicht bestand. Der Kläger legte hiergegen Einspruch mit der Begründung ein, dass alle zwei Monate im regionalen Zeitungsverbund dafür Anzeigen geschaltet wurden, die darin angegebene Miete habe er dem lokalen Mietspiegel entnommen. Trotz häufiger Anzeigen habe sich daraufhin kein Mieter gemeldet, der ihm geeignet erschienen sei.

Das Finanzgericht schloss sich der Meinung des Finanzamts an, auch vor dem Bundesfinanzhof erlitt der Kläger eine Niederlage. Die Richter stellten unmissverständlich klar: Wer jahrelang unwirksame Maßnahmen ergreift, um eine Wohnung zu vermieten, der könne nicht ernsthaft eine Vermietungsabsicht haben. Auch der Werbungskostenabzug für das Zimmer im Dachgeschoss wurde verweigert, weil der Kläger nach erfolglosen Aushängen in der Nachbarschaft selbst beschlossen hatte, das Zimmer nicht weiter vermieten zu wollen.

Möglichkeiten der Vermeidung des Entfalls des Werbungskostenabzugs

Hat eine Immobilie einen langjährigen Leerstand ohne nachweisbare Tätigkeit hiergegen, geht das Finanzamt von der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht aus. Ein entsprechender Werbungskostenabzug wird nicht zugelassen. Um dies zu vermeiden, sollte möglichst kurzfristig nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses begonnen werden, Inserate zu schalten bzw. einen Makler mit der Vermietung zu beauftragen. Damit wird die Vermietungsabsicht und die Bereitschaft zur Neuvermietung objektiv nachgewiesen. Wird trotz wiederholter Annoncen, Besichtigungstermine etc. kein passender Mieter gefunden und der Entschluss zur Selbstnutzung bzw. zum Verkauf entsteht, liegt zu diesem Zeitpunkt die Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht vor. Dieser Zeitpunkt muss gegenüber dem Finanzamt objektiv belegt werden können, auch hierzu ist es sinnvoll, möglichst frühzeitig Inserate zu schalten und Besichtigungs- und Gesprächsprotokolle zu Mietinteressenten anzufertigen. Wird parallel zur Vermietungs- auch eine Verkaufsanzeige in Auftrag gegeben, besteht eine Verwendungskonkurrenz zwischen der steuerpflichtigen Vermietung einerseits und steuerfreier Veräußerung – zehnjähriger Behaltensdauer vorausgesetzt – andererseits. Gemäß BFH vom 02.03.1993 IX R 69/89 BFH NV 2003, 532 liegt hier noch keine finale Aufgabeerklärung der Vermietungsabsicht vor, wodurch ein Werbungskostenabzug weiterhin möglich wird.