Auskunftspflichten eines Maklers bei Doppelbeauftragung

veröffentlicht am 7.5.2024 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Urteil vom 21. März 2024, Az.: IV ZR 185/22

Dem Kunden kann bei einer Doppeltätigkeit des Maklers ein Anspruch auf Vorlage des mit dem anderen Maklerkunden abgeschlossenen Maklervertrages zustehen.

Die Klägerin ist ein Maklerunternehmen und der Beklagte der Käufer einer Immobilie. Das Maklerunternehmen erhielt zunächst vom Vermieter einen Verkaufsauftrag für eine Immobilie. Das Exposé, welches das Maklerunternehmen erstellte, enthielt den Hinweis auf die jeweils vom Verkäufer und vom Käufer zu zahlende Maklercourtage in Höhe von 3,57 % des Verkaufspreises.

Die Klägerin und der Beklagte schlossen einen Kaufinteressenten- bzw. Maklervertrag. In diesem Vertrag wurde die Provision für den Erwerbsfall mit 3,57 % festgelegt. Der beabsichtigte Verkaufsabschluss zwischen dem Verkäufer und dem Käufer kam zustande. Die Klägerin stellt dem Beklagten eine Rechnung in Höhe der vereinbarten Maklerprovision. Der Beklagte verweigerte die Zahlung, forderte die Klägerin auf, ihm nachzuweisen, dass alle Voraussetzungen erfüllt wurden und die Offenlegung des Maklervertrage mit der Verkäuferseite. Die Klägerin teilte lediglich das Datum des Abschlusses, die Provisionshöhe, die Rechnungsstellung und den Geldeingang mit. Eine Vorlage der entsprechenden Unterlagen erfolgte nicht.

Der Bundesgerichtshof wies die Klage als derzeit unbegründet ab. Zwar hat die Klägerin gegen den Beklagten einen Provisionsanspruch in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises. Dem Beklagten steht jedoch gegen den Provisionsanspruch der Klägerin ein Zurückbehaltungsrecht zu. Der Makler kann sich von beiden Parteien eines Kaufvertrages einen Maklerlohn in der Weise versprechen lassen, dass sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Dies gilt jedoch nur, wenn die Voraussetzungen des § 656c BGB erfüllt sind. Zum einen muss es sich bei dem Verkaufsobjekt um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handeln. Zum anderen muss der Käufer ein Verbraucher sein. Schließlich muss der Maklervertrag nach Inkrafttreten der Vorschrift am 23. Dezember 2020 geschlossen worden sein. Es genügt dabei, wenn der Maklervertrag nur mit einer der Parteien des Hauptvertrages nach dem 23. Dezember 2020 abgeschlossen worden ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Dem Beklagten steht gegen den von der Klägerin geltend gemachten Anspruch auf Maklerlohn aber ein Zurückbehaltungsrecht zu. Der Beklagte hat neben einem Auskunftsanspruch auch einen Anspruch auf Vorlage des von der Klägerin mit dem Verkäufer abgeschlossenen Maklervertrages.

Der Auskunftsanspruch wurde vorliegend zwar erfüllt. Die Vorlage des Maklervertrages mit der anderen Partei unterblieb jedoch. Ein Zurückbehaltungsrecht kann ausnahmsweise nicht nur zu einer Verurteilung Zug-um-Zug, sondern gleich zu einer Klageabweisung als derzeit unbegründet führen. Dies ist dann der Fall, wenn eine gleichzeitige Ausführung der beiderseitigen Leistungen nicht möglich ist. Von dieser Unmöglichkeit ist auszugehen, wenn der einredeweise geltend gemachte Gegenanspruch der Überprüfung des mit der Klage verfolgten Anspruchs dient. Genauso verhält es sich im vorliegenden Fall. Sollte durch die geschuldete Urkundenvorlage der § 656c BGB nicht erfüllt sein, kann dies den Provisionsanspruch zu Fall bringen. Eine Zug-um-Zug Verurteilung ist daher nicht möglich.

Fazit:

Lässt sich der Makler von beiden Parteien eine Provision versprechen, handelt es sich um eine Doppeltätigkeit des Maklers. Dem Maklerkunden kann in solch einem Fall ein Anspruch auf Vorlage des mit dem anderen Maklerkunden abgeschlossenen Maklervertrages zustehen. Diesem Anspruch ist nicht genüge getan, wenn der Makler lediglich Informationen aus dem Vertrag weitergibt, diesen aber nicht vorlegt. Erhebt der Makler sodann Klage gegen den Maklerkunden auf Zahlung der Provision, riskiert dieser eine Klageabweisung, da dem Maklerkunden mangels Vorlage der Unterlagen ein Zurückbehaltungsrecht zustehen würde. Vor Klageerhebung ist daher zwingend zu prüfen, ob § 656c BGB greift, welche Pflichten der Makler gegenüber dem Maklerkunden zu erfüllen hat und eine Klage gegen den Maklerkunden erfolgsversprechend wäre.